Tributação de aluguel na reforma tributária: quem passa a pagar CBS a partir de janeiro de 2027

Em 1º de janeiro de 2027, começa a cobrança da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), o primeiro dos dois novos tributos sobre o consumo criados pela reforma tributária. A CBS e o IBS são regulamentados pela Lei Complementar nº 214/2025, que traz regras para operações com bens imóveis, incluindo a locação. Esses tributos não têm relação com o Imposto de Renda, que continua devido.

Quem entra na cobrança

Pessoas físicas que alugam mais de três imóveis distintos e recebem mais de R$ 240 mil por ano com essas locações poderão pagar os novos tributos, além do Imposto de Renda. Os dois critérios precisam estar presentes ao mesmo tempo. Quem aluga até três imóveis, ou aluga mais de três com receita anual abaixo de R$ 240 mil, fica fora da nova cobrança.

A contagem leva em conta os imóveis alugados, e não os que estão no patrimônio. Ter quatro imóveis, sendo um deles a moradia, não equivale a alugar quatro.

Existe também uma regra para quando o limite é ultrapassado durante o ano. Se a pessoa aluga mais de três imóveis e a receita com aluguéis passa 20% acima do limite de R$ 240 mil, cerca de R$ 288 mil, ela se torna contribuinte e passa a dever o tributo a partir desse momento, dentro do próprio ano.

Para as empresas do regime regular que alugam imóveis, os limites de receita e de quantidade de imóveis previstos para pessoas físicas não valem.

Alíquota, reduções e redutor social

O TCU (Tribunal de Contas da União) calculou a alíquota de referência da CBS em 11,3%, número que ainda depende de definição do Senado. Nos aluguéis tradicionais, a alíquota tem redução de 70%, o que leva a uma cobrança inicial de aproximadamente 3,4%, antes dos créditos.

Na locação residencial, pode ser aplicado um redutor social de R$ 600 sobre a base de cálculo. Em um aluguel residencial de R$ 5 mil, o tributo ficaria em torno de R$ 149 por mês. Esse valor pode cair com créditos sobre despesas ligadas à locação, como administração imobiliária e manutenção, desde que atendidas as exigências legais.

A locação residencial por temporada de até 90 dias segue as regras da hotelaria, com redução de 40% da alíquota, menor que os 70% dos aluguéis tradicionais. A conta também muda ao longo da transição: a partir de 2029, o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) passa a ganhar peso de forma gradual até 2033.

O que conferir antes de janeiro de 2027:

• Quantos imóveis distintos estão de fato alugados na pessoa física.
• A receita anual com esses aluguéis, comparada ao limite de R$ 240 mil e à faixa de cerca de R$ 288 mil.
• Quais contratos são aluguel tradicional, locação residencial ou temporada de até 90 dias.
• As despesas com administração imobiliária e manutenção, revisando com o contador ou a GANFI as exigências legais para os créditos.
• Na empresa do regime regular, os contratos de locação de imóveis à luz da Lei Complementar nº 214/2025.